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连续霸榜2年!海珠商办三冠王诞生

代表克而瑞业务板块广佛团队观点,仅供参考

近几年,商办物业追赶住宅的趋势,正变得越发明显。


【资料图】

在“房住不炒”的政策基调下,限购、限贷、限价等调控政策层出不穷,哪怕近期暖风频吹,楼市至今仍然承压。然而,克而瑞透过数据发现,市场分化格局下,商办资产市场却悄悄走出了独立行情:公寓物业成交均价从2019年的18500元/㎡上涨至今年1-7月的34757元/㎡,期间涨幅高达88%!而商业大平层市场表现更为亮眼,一路攀升,成交均价从2019年的20621元/㎡上涨至今年1-7月的87109元/㎡,成交均价现比2019年翻了3倍多。

从近几年的市场反馈来看,我们能够窥探出广州的公寓市场正发生着深刻变化。

上不封顶,公寓成为置业新机遇

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公寓资产封面化

在城市规划中,城市的核心地段往往是地标建筑的聚集地,通常都优先规划为商业商务用地,占据城市的高端资源及配套。如被誉为“上海十大顶级公寓”之首的“黄浦湾1号”,其坐落于上海外滩核心区,2010年项目首开时仅为12万/㎡,目前二手市场均价已接近38万/㎡;又如深圳的顶豪项目“深圳湾1号”,其作为商业大平层,成交单价却由10年前的8万/㎡涨至现在的30万+/㎡,涨幅高达3倍多,而同期深圳的住宅均价仅翻了一倍多。而在广州,金融城的大平层公寓,同样早早占据10万+/㎡的房价高地,甚至最近新出的项目吹风价已经触及30万+/㎡。

不难看出,在市场环境变动中,占据核心地段和优质景观资源的公寓资产往往能经受时间考验,成为市场认可的封面之作。

资产配置日趋中心化

与住宅市场置业趋势回归中心区相仿,近3年广州的公寓产品成交也大有回归中心区的趋势。2023年1-7月广州中心四区的公寓成交占比已经从前两年不到30%,上升到了40%,提高了超过10个百分点。

由此可见:在市场调整中,置业者更倾向于确定性的规划和现有的成熟配套。如2021年8月入市的越秀·天荟江湾,其在短短两年间便卖出了近1700套,饱受市场青睐。

公寓日渐类住宅化

克而瑞认为,除了不具备落户和入学属性,公寓的使用功能已与住宅相差无几。从前的商业公寓大多是边缘地段的小型loft,很多人受限只能买来收租。但随着近年发展,越来越多真正有稀缺地段和资源的商业地块进入市场,地产行业开始重新评判:优质地段的公寓产品对置业者而言,自用也极具吸引力。因而在设计之初,开发商以自用需求的角度出发调整设计理念。此外,相比于商品住宅物业,公寓产品拥有“上不封顶”的成长属性。体现在:商办物业不限购、不占购房名额,其购买门槛低,更适合买家们将其作为资产“多点布置”、分散风险。

基于以上市场发生的深刻变化,加之公寓产品具有的以上优点,其逐渐成为了当下的置业新宠。

细看近年来的广州商办市场,有一个品质红盘引起了小编的关注:自2021年8月入市以来,无论是小面积商办产品或商业大平层,该项目凭借自身实力热销全城!

它就是——越秀·天荟江湾!

断崖式畅销,海珠区连续两年销量第一

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据克而瑞权威数据显示,入市2周年以来,天荟江湾连续两年蝉联海珠区商办资产成交金额、套数、面积三榜第一。

从成交总额来看,项目入市至今已计成交26.13亿元,在海珠区比第3名至第5名合计的成交总额还多!

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成交总量第一

天荟江湾的产品户型涵盖了建面约31-74㎡的小面积公寓与建面约176-343㎡的商业大平层。商业大平层自今年3月份开售以来,迄今仅四个月左右的时间,超越琶洲南TOD、深圳招商太子等湾区一众热门项目,在大湾区千万级商业大平层项目中脱颖而出,成为今年1-7月的湾区公寓项目成交面积TOP1!

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市场占有率第一

从成交面积来看,自2021年8月至今年7月份,天荟江湾一共成交了1699套,占到了海珠区同期成交总套(4659套)的27%,约为第3名至第10名的套数总和。

值得一提的是,项目开售至今2周年,平均每天约可卖出超2套!

四大理由,1699户业主的共同选择

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开盘至今2周年,为何天荟江湾这样的商办资产能屡获市场热捧,成为海珠区“现象级红盘”?通过和江湾业主们的交谈,我们发现,业主们之所以选择天荟江湾这样的商办资产,最为看好的还是以下几个方面:

珠江后航道城市新中轴,IMAX南向江景

天荟江湾所处的海珠创新湾板块,处于广州新中轴线与珠江后航道高质量发展带的交汇处,被定位为大湾区南门户和科技创新集聚区,是广州新中轴南端重要的滨水商务带。可以说,创新湾对于海珠而言,如同珠江新城与天河、深圳湾与南山,板块地位不言而喻。更为难得的是,天荟江湾位于海珠创新湾的核心位置,主城南向望江,这在广州的江景盘拥有独一无二的竞争力。

据克而瑞统计,自2019-2023年,广州中心区仅出让了5宗南向一线江景宅地。在珠江前航道开发趋于饱和之后,位于后航道的天荟江湾,所拥有的是江景的”IMAX”版本:距离江边最近只有70米,真正的一线临江;观江面最窄处约440米,最宽处达约2400米,IMAX级别的景观视野。

此外,与那些“只可远观,不可近赏”的江景项目不同,天荟江湾楼下即有全龄化的占地约1.7万㎡滨江公园,露营、垂钓、环江漫步、儿童乐园等活动场所应有尽有,这样丰富的滨江生活体验在广州城区是十分难得的。

附近三地铁环绕,交通出行便捷

交通是连接城市经济生活的重要纽带。在主城区工作和生活,业主最为担心的是早晚高峰可能出现的拥堵,这将影响每一天的心情和体验。但这一点,天荟江湾的业主不必担心。

项目1公里范围内便有地铁2号线南洲站和广佛线石溪站,距离10号线大干围站(在建中)直线距离仅约800米,预计2024年实现通车。届时,业主们将能实现2号线、广佛线、10号线三地铁便捷出行。无论是从最近的大干围站出发,仅需4站可直达天河体育西,还是借由2号线与广佛线分别去往越秀与荔湾,均可畅达全广州。

项目自驾出行更为便捷。项目距内环路入口仅约1.3公里(百度地图测距),通过内环路即可直连广州主城各核心区域。仅需约30分钟即可快速通达珠江新城、琶洲CBD、金融城等核心区域

非比例尺绘图,具体以实际为准

自带3万㎡商业mall,双国企实力护航

高品质的城市生活,离不开琳琅满目的商业配套。天荟江湾定位为湾区XOD·滨江综合体,集居住、办公、购物、休闲于一体,自身配建建面约3万㎡商业MALL与建面约4000㎡特色商业街,将打造成星级酒店、开放式购物街区、品牌旗舰店等高端业态。

项目商业由越秀集团+岭南集团双国企强强联手开发运营,其中越秀集团作为老牌国企,已在全国累计开发200多个住宅项目和以珠江新城IFC为代表的40多个商业项目,岭南集团则连续14年进入中国旅游集团20强,位列中国零售百强第17位,具有非常优秀的商业运营经验。(信息来源:越秀集团、岭南集团官网)

此外,项目还临近东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈,直线距离约3公里范围内坐落着海珠创意创业园、BIG海珠湾艺术园区、广州之窗等20多家产业园,具有非常浓郁的商业氛围。

石溪旧改破局,规划兑现在即

对于置业者而言,选择在一个片区,除了看政府公布的蓝图规划,还要看实实在在的动作,推进的进程将决定规划价值兑现的时间。天荟江湾所处的板块发展,更是和旁边的石溪旧改的进程分不开。好消息是,石溪旧改正在有条不紊地推进,并且已经被列入2023年海珠区城中村更新改造任务清单。

根据广州市《海珠区石溪片区城市更新单元详细规划》文件显示,石溪旧改投资将超过170亿元,未来将崛起268米超高层的星级酒店,集花园式总部办公、智慧创客共享办公、甲级写字楼、地铁上盖商业综合体、工人文化宫、滨江公园、智慧运动中心等于一体,构筑滨江活力产业引擎,为区域价值赋能。

石溪旧改效果图 来源:广州市城市规划委员会

值此入市2周年,天荟江湾以实力与口碑赢得了市场的赞誉,已经成为1699个高阶业主的共同选择。热销全城的背后,是无数人对于滨江都市生活的向往。

一线观江,咫尺珠江畔,只此天荟江湾!

项目目前在售建面约36-74方一线珠江商办资产,热销之势,全城争藏。更有建面约176-343㎡一线南向望江大平层,货量不多,收官在即。喜欢的朋友可扫文末二维码了解。

备注:本文统计数据来自Cric商办(酒店式公寓)口径

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