快资讯：产业运营+投资的“蜂巢”模式如何穿越地产周期？——寻找提前10年布局产业护城河的

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从2018年行业“吹哨人”万科郁亮提出振聋发聩的“活下去”以来，地产行业表面的平静开始一点点被打破，种种问题逐渐出现。2021年下半年以来，全国房地产市场进入下行周期。根据市场机构克而瑞的数据，2022年上半年，百强房企合约销售金额和权益销售金额，分别约为3.47万亿元和2.43万亿元，同比下降50.7%和51.2%。市场持续在底部徘徊，各方信心不振，房企整体销售去化缓慢。

在市场情绪被过渡渲染的情况下，很多市场参与者都处在了被加速淘汰出局的过程中。但在这种背景下，估值之家持不同意见，大胆提出两个观点：1）地产行业整体已见底，目前存在大量的投资机会；2）地产行业中有部分被低估的公司，值得长期持有。

从目前银行个人贷款违约率来看，估值之家认为断贷的规模可控；并且由于我国房地产贷款的首付比例较高（一套房至少30%，二套房至少70%），系统性风险发生的概率较低。此外可以看到，中央 已持续采取了一系列行动来缓解市场焦虑，比如房贷利率下调、调增政策性银行信贷额度、发行金融债等宽松措施；地方 也加强了商品房预售资金的监管、设立纾困基金保交付，近期部分地区甚至放宽了首付比例的限制，以期能够激发民众的购房需求。长期来看，中国还仍处于城镇化进程中，对住房的需求尤其是改善性需求长期存在；短期来看，4月份大规模封控措施造成供应链的封锁，经济活动受到影响，但随着下半年经济复苏，地产行业也将迎来拐点。

需要提醒读者注意的是，虽然如上文所分析，估值之家认为房地产市场的底部已现，但是宽松的政策并不会为个别房企兜底，并不意味着所有的房地产企业都将迎来复苏。与此相反的是，房地产行业仍然面临长期洗牌，部分不能适应新市场情况的企业将继续被淘汰出局，被兼并、收购。洗牌的过程往往是大浪淘沙和优势资源被重新整理挖掘的过程，部分优质的企业在市场上价格被低估，在未来数年内有很好的投资价值。

关键词： 地产行业 销售金额 首付比例